Chilenos en Miami: El refugio tras las propiedades en EE.UU.

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Hoy, encontrar una casa o departamento en ciertos barrios de Miami se ha vuelto una tarea titánica. Los avisos se cierran en dos días. E inmuebles que hace un año valían U$ 400.000, hoy superan los US$ 550.000.

Sacar dineros del país y refugiarse en dólares explicaría en parte el fenómeno. Y no sólo personas naturales miran hacia allá, también desarrolladores inmobiliarios chilenos y family office que han decidido cruzar al otro lado del continente. Si hace cinco años la tendencia era de corredoras norteamericanas viniendo a Chile a buscar a connacionales para invertir, hoy la dinámica es la inversa.

En 2011, el gerente general de Real Assets, Agustín Palacios, volvió de Estados Unidos. Estaba levantando un fondo para compra y venta de casas en el país del norte. “Nadie quiso invertir”, recuerda. Ello, pese a tener ejemplos de rentabilidades de un 40%. “Las personas no iban a dejar los pesos por el dólar”. Hoy, la realidad es distinta. “La mayor cantidad de gente está pensando pasar a dólar para quedarse con dólares. Es plata que se fue y se queda afuera”, cuenta.

La tarifa promedio diaria de sus inmuebles era originalmente de US$ 160 por noche, ahora está sobre los US$ 220. La ocupación saltó de un 75% a un 85%.

Hoy, los chilenos buscan en su mayoría -comentan en el sector- propiedades para renta. La mayor demanda apunta a inmuebles de entre US$ 250.000 a US$ 350.000. Se trata de departamentos de un dormitorio más dos baños para inversión: o se arriendan por tiempos acotados o por año corrido. Las rentabilidades pueden ser de entre el 5% al 5,5% si se alquilan 12 meses, o incluso del 8% al 12% si es bajo sistema Airbnb.

 A modo de ejemplo un inmueble de US$ 249.000, se arrienda en US$ 1.800 al mes, año corrido. A ese valor hay que descontarle los gastos comunes que corren por cuenta del propietario -en este caso son de US$ 370 al mes- más el property tax, una especie de contribuciones, que bordean los US$ 3.000 al año. Es decir, al final del día serían los US$ 21.600 de arriendo anual, menos los US$ 7.440 de gastos fijos: US$ 14.160 de retorno.

Por esa razón ha habido un aumento considerable de aquellos chilenos que quieren comprar casas para irse a vivir a Miami. Se trata de matrimonios jóvenes con hijos en edad escolar. Y en general los barrios más demandados son aquellos donde hay buenos colegios públicos: Key Biscayne, Weston y Pinecrest. Para inversión destaca Brickell -el polo financiero-, Sunny Isles Beach y Bal Harbour, entre otros.

Para adquirir una propiedad se puede hacer en efectivo -que es la generalidad- o vía crédito hipotecario. Para esto último, la propiedad debe tener un valor sobre los US$ 200.000 y aportar entre un 30% y un 35% de pie. Las tasas bordean el 4%. Si bien no todos los bancos dan crédito a extranjeros, hay algunos como el International Finance Bank o la filial del BCI allá, City National Bank of Florida, que sí.

Se debe crear una sociedad en Miami -una LLC- para deducir los gastos del pago de impuestos.

El auge de Miami no ha sido sólo activado por chilenos. El panorama regional ha impulsado la presencia de otros latinoamericanos. Cuando salió electo Pedro Castillo en Perú, sólo un banquero -comenta un corredor- abrió 250 cuentas bancarias a peruanos en una semana, una cifra inédita. Lo mismo ha ocurrido con venezolanos, colombianos, y también norteamericanos provenientes de otras partes del país que, impulsados por el teletrabajo, han optado por vivir más cerca de la playa.

Según datos de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios consignados por el diario El País, un 34% de los compradores extranjeros de propiedades en Florida son latinoamericanos.

En el sector recomiendan asegurar la propiedad, lo que se hace básicamente enviando un contrato estándar al vendedor, y transfiriendo el 10% del valor a una cuenta creada para esos fines. Tras ello, una empresa certificada por Florida tiene cinco días para inspeccionar el inmueble, y con ese análisis se decide si continuar o no. De no seguir, el abono del 10% se devuelve. Si se acepta el reporte de inspección, el abogado hace el estudio de título, y en 30 días se cierra la venta. Y todo, a distancia.

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